アスベスト含有建築物の不動産取引

不動産取引においては、アスベスト調査に関して以下の基準が設けられています。

1.不動産鑑定評価（不動産鑑定評価基準）

不動産取引時における土地や建築物等の適正評価にあたり、確認する必要のある鑑定評価事項に「アスベスト等の有害物質」があるため、アスベスト調査が必要になります。

2.投資用不動産の取引や企業買収等での資産評価

デューディリジェンス（投資判断のための調査）において物理的調査報告として建物環境のリスクを評価します。
この際に建物環境リスク評価の項目にアスベスト含有建材の有無を明示する必要があるため、アスベスト調査が必要になります。

3.建築物の売買等の際の重要事項説明（宅地建物取引業法）

アスベスト調査の結果がある場合は、調査結果の内容を説明する必要があります。

4.住宅性能表示（住宅の品質確保の促進等に関する法律）

住宅性能表示制度により既存住宅を性能表示する場合、空気環境の項目にアスベスト含有建材の有無を明示する必要があるため、アスベスト調査が必要になります。

賃貸している建築物への対応

建築物を維持管理する際には以下の項目の対応が必要です。

1.資産除去債務の評価（企業会計基準）

不動産評価いおいて、有形固定資産の原状回復のために必要な将来のアスベスト含有建材の処分費用を負債として評価するため、アスベスト調査が必要になります。

2.定期調査報告（建築基準法）

一定規模以上の特殊建築物などや政令で定められた建築物の定期調査で、吹付けアスベスト等の使用状況、劣化の状況、除去・飛散防止措置の実施状況を調査し、特定行政庁に報告する必要があります。

3.土地工作物責任（民法717条）による損害賠償請求

建築物の利用者がアスベストのばく露により健康障害を生じた場合の土地工作物責任による損害賠償請求に対し、アスベスト調査をしアスベスト含有建材の存在を確認する必要があります。

4.石綿障害予防規則による飛散防止対策

2つ以上のテナントが入っているビルなどの共有スペースにあるアスベスト対策は建築物所有者の義務になります。